Kopen met erfpacht - onbekend is onbemind

Bij een klassieke aankoop - zonder erfpacht - wordt samen met alle andere eigenaars ook de grond aangekocht. Het grondaandeel kan tot 30% en meer bedragen van de verkoopprijs en brengt geen huuropbrengsten op.
De grondwaarde van een appartement met een verkoopprijs van € 350 000 kan € 70 000, € 105 000 of meer euro's bedragen. Dit is afhankelijk van de grootte en de ligging van de grond.

Wat is erfpacht en wat zijn de voor- en nadelen.

Wat is erfpacht

Erfpacht is een zakelijk recht om het volle genot te hebben van iemand anders onroerend goed. Dit wil zeggen dat u over het onroerend goed, bij voorbeeld de grond mag beschikken alsof het uw eigendom zou zijn.
De erfpachtgever = de eigenaar
De erfpachthouder = de gebruiker

De erfpachthouder mag:
- Bouwen, afbreken en iets nieuws zetten, beplanten, ...
- De bestemming wijzigen rekening houdend met de nodige vergunningen
- Geheel of gedeeltelijk verhuren binnen de termijn van overeenkomst
- De erfpacht doorgeven aan zijn erfgenamen
De erfpachterhouder moet:
- Een canon betalen aan de erfpachtgever ( de eigenaar )
  - Een jaarlijks bedrag bepaald op basis van de grootte en de ligging van de eigendom.
  - Kan jaarlijks worden geïndexeerd
- Mag niets ondernemen die het goed in waarde doet verminderen
- Het goed onderhouden en de gewone herstellingen uitvoeren
- De rechten van de grondeigenaar vrijwaren
- De belastingen betalen

De erfpacht overeenkomst wordt contractueel vastgelegd in een notariële akte en duurt minimum 27 jaar en maximum 99 jaar.

Liefst drie generaties kunnen genieten van de eigendom. Bij elke overgang van generatie kan de erfpacht vernieuwd worden.

Voordelen

Goedkoper
- U kan een vastgoed kopen tegen een lagere prijs. U betaalt niet voor de grond.
- Registratierechten bij aankoop zijn lager. U betaalt geen 7% registratie op de grond enkel 2% op de erfpacht vergoeding.
- U kunt met een kleiner kapitaal toch de voordelen van vastgoed verwerven
- Uw maandelijkse afbetaling van de lening is lager
Rendement is hoger
- Zelfde verhuurprijs als vastgoed met aangekochte grond
- Zeer geschikt voor tweede verblijven
Fiscale voordelen
- De jaarlijks betaalde canon (vergoeding) kan volledig in mindering gebracht worden bij uw personen belasting.
- Dit doet u onder de codes 1147 en 2147.
- Een canon van € 1600 aan een persoonlijke belastingvoet van 50%, uw beroepsinkomsten verminderen met € 800 waardoor u minder belastingen betaalt.
Is een zakelijk recht . Dit is een recht op onroerende goederen en niet op personen
- Die kan worden doorgegeven aan uw kinderen.
- Geen beperkingen u kan het vrij verhuren, aanpassen, ...
- U mag niets ondernemen die de waarde verminderd.
Meerwaarde is even hoog of zelfs hoger dan bij vastgoed met inbegrip van de grond gezien de fiscale voordelen.
Aankoop met vennootschap is volledig afschrijfbaar
- U wordt niet belast op de grond die u niet betaald heeft.
- Bij vastgoed met aankoop grond wel belast op de grond. Bijgevolg geen fiscaal voordeel.
- Uw canon (jaarlijks erfpacht betaling) mag fiscaal afgetrokken worden van uw vennootschapsinkomsten.
Met het uitgespaarde bedrag houdt u vlug meerdere tienduizenden euro’s vrij die u kan gebruiken voor andere doeleinden, zoal kiezen voor de aankoop van een groter appartement gebruiken voor de inrichting.

Nadelen

Niet aangewezen voor een eerste woning waar u zelf in woont.
Het vreemde gevoel die sommige kopers hebben niet de (volledige) eigenaar te zijn om van het appartement.
Als het voor de koper niet mogelijk is om op lange termijn te beleggen.

Waarom vastgoed kopen met erfpacht

gemiddeld 30% goedkoper *.
canon is fiscaal aftrekbaar in uw personenbelasting (code 1147/2147).
de verkooprechten ** op de canon = 2% <=> de verkooprechten op de grondprijs = 10%.
duurtijd minimum 27 jaar en maximaal 99 jaar daarna eenvoudig hernieuwbaar.
lagere maandelijkse leningslast.
hoger huur rendement * door lagere aankoopprijs.
u kunt uw eigendom vrij verhuren, schenken, overdragen.

* dan vastgoed zonder recht van erfpacht.
** vroegere registratierechten

Vijf tips voor wie in vastgoed wil investeren via erfpacht.

Informeer u bij een professionele expert in vastgoed. Die zal u uitgebreid briefen over alle stappen die u moet doen om precies die keuze te maken die bij u en uw situatie past.
Bepaal vooraf het budget dat u wilt besteden, zodat u nooit voor verrassingen komt te staan. Erfpacht mag op vele vlakken voordelen hebben en goedkoper uitvallen dan klassiek vastgoed, het betekent niet dat u geen rekening moet houden met uw vooraf vastgelegde budget.
Besef dat u geen eigenaar wordt van de grond. Sommige mensen vinden dat een vreemde gedachte, maar het is net omdat de grond in verhouding zo veel duurder is, dat erfpacht een interessante oplossing is.
Vergeet niet om de canon te betalen, want die is wettelijk verplicht. Hoeveel die bedraagt, wordt vastgelegd in een akte bij de notaris. De totale canon die u betaalt, zal lager zijn dan de prijs die u zou moeten betalen voor het grondaandeel.
Hebt u beslist om op erfpacht te kopen, dan mag u niet vergeten de jaarlijkse canon op te nemen in uw belastingaangifte. Het levert u een aanzienlijke belastingverlaging op.

U gebruikt een verouderde browser. Upgrade nu naar een moderne browser om ten volle gebruik te kunnen maken van alle functies van onze site:
Chrome | FireFox | Opera | Safari | Microsoft Edge

Terug naar boven